Lihtkirjalikud broneerimislepingud on kinnisvara ostjatele-müüjatele tekitanud peavalu varemgi, kuna vaidluste tekkides on sageli selgunud, et notari kinnituseta nn eelleping on tühipaljas paber, mida teine pool võib täita täpselt nii kaua, kuni sobivaks peab. Aastal 2004 Tartus krunti osta soovinud Olev Kala sõlmis kinnisvarabüroo Uus Maa kaudu leitud müüjaga OÜ Kapitali Invest just säärase kontrahti, kus lepiti kokku notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimises. Kala tasus 20 000-kroonise broneerimistasu, mis tehingu toimumisel arvatanuks ostuhinna sissemakseks, samuti lepiti kokku, et müüja süül tehingu sõlmimata jäämise korral tagastatakse broneerimistasu ja Kapitali Invest maksab Kalale veel 20 000 krooni leppetrahvi. Müüs teisele Kolm nädalat hiljem teatas kinnisvarabüroo Kalale, et Kapitali Invest temale krunti ei müü ja tagastas broneerimistasu. Leppetrahvi küsinud Kalale teatas Kapitali Invest, et broneerimisleping on ostu-müügi eelleping, mis notariaalse kinnituseta on tühine, nii et firma võis krundi vabalt ka teistele müüa ja Kala võib leppetrahvi unustada. Krundile elumaja ehitada soovinud Kala oli aga lepingu kehtivusse uskudes jõudnud 60 000 krooni eest tellida maja projekteerimistööd. «Kinnisvara vahendamine on Uus Maa põhitegevus, nemad pidid lepingut sõlmides teadma ja ka klienti valgustama, et ilma notariaalse kinnituseta on sõlmitav leping tühine,» selgitas Kala esindanud advokaat Marko Paabumets. «See on eetika küsimus, kui sõlmitakse broneerimisleping, müüakse siis asi kellelegi teisele maha ja öeldakse – sorry, leping ei kehti.» Nii maa- kui ringkonnakohus andsid õiguse müüjale, kinnitades veel kord, et broneerimislepinguna sõnastatud lepe oligi tegelikult ostu-müügi eelleping. Mõlemas kohtuastmes kinnitas ka müüja Kapitali Invest, et ei vastuta Kala ees millegagi, kuna oli sõlminud temaga tühise lepingu. Samuti jäi Kala ilma nõutud kahjutasust, kuna kohtute hinnangul oli tegemist võlaõigusseaduse mõistes raske hooletusega – teisisõnu, ise süüdi, et end petta lasi. Riigikohus, kes hiljuti jõustunud otsusega saatis asja tagasi ringkonnakohtusse uueks arutamiseks, ei tunnistanud küll broneerimislepingut kehtivaks, kuid tunnistas Kala õigust kahjutasule. Kohtuotsuse järgi on Kalal õigus nõuda hüvitist kahju eest, mida ta kandis, kuna uskus lepingu kehtivusse, mis antud juhul tähendab maja projekteerimisele kulutatud summa hüvitamist. Kohustused otsustavad Uus Maa jurist Helvia Räägel ütles, et broneerimis- ja eellepinguid ei sõlmita alati tüüptingimuste järgi ja lepingud võivad sõltuda klientide soovidest ja vajadustest. «Et notarita sõlmitud broneerimisleping oleks kehtiv, ei tohi see olla tõlgendatav ostu-müügi eellepinguna, sest viimane peab olema notariaalselt tõestatud,» selgitas Räägel. Räägeli sõnul võib broneerimislepingut tõlgendada eellepinguna juhul, kui see kohustub pooli kõnealuse kinnisvara hiljem ostma või müüma. Paabumetsa sõnul peaks iga broneerimislepingut sõlmiv kinnisvaraostja või -müüja jälgima, et broneerimisleping ei sisaldaks kummalegi poolele kohustust osta või müüa ja käsitleks ainult broneerimist, ehk ei lubaks teisel poolel lepingu kehtivuse ajal sõlmida ostu-müügilepingut kellegi kolmandaga. «Ka broneerimistasu ei tohi käsitleda ostuhinna esialgse sissemaksena, vaid see peab jääma mõistlikesse piiresse ning katma broneerimisega seotud kulud,» ütles ta. Tartu ringkonnakohus, kes peab asja uuesti arutama, pole istungi aega veel määranud. |
