| Soodsa väliskeskkonna säilimise puhul hakkab nõudlus kinnisvaraturul pakkumist tasakaalustama alates 2009. aasta sügisest, kuna objektiivne vajadus uue ja kvaliteetsema elamispinna järele on süvenenud, kirjeldab rahandusministeerium võimaliku riskistsenaariumi lõpplahendust. | | | | VIIMASED KOMMENTAARID | Ave
To gjfj
roomav – kuni 10% aastas
jooksev e. galopeeriv – üle 10%
hüperinflatsioon – üle 50% kuu...
gjfj
no kui majanduskasvu tingimustes odavneb kinnisvara mõne kuuga üle 10% siis majanduslanguse ajal kor...
|
|
Elanike võimalused on ministeeriumi hinnangul selleks ajaks avardunud ja kindlustunne positiivsete arengute osas kinnisvarasektoris osaliselt taastunud. «Eesti eluasemefond on amortiseerunud ning kasvukeskustes on puudus kvaliteetsest elamispinnast. Selleks ajaks on keskmine palk alates 2007. aasta sügisest kasvanud 20 protsenti ning kinnisvarapakkumiste hind langenud 20 protsenti, mis on toonud kaasa keskmise palga ja korteri ühe ruutmeetri hinna suhte olulise paranemise,» pakub ministeerium. Lisaks pakuvad pangad ministeeriumi hinnangul siis taas lahkesti kinnisvaralaenu, kuna suurem hinnakorrektsioon jäi sedapuhku tulemata. «Laenupakkumine ei ole siiski esialgu sama agressiivne kui enne kriisi,» tõdeb ministeerium. Praegu on elamukinnisvara hind ministeeriumi hinnangul Eestis palgatasemega võrreldes kõrge ning see piirab potentsiaalsete eluasemelaenu võtjate ringi kõrgemate tuludetsiilidega, kes on aga oma laenuvõime või -vajaduse praeguseks paljuski ammendanud. Pangad annavad laenu ametliku sissetuleku (valdavalt palga) alusel ning selle jaotuse põhjal võib oletada, et lähiajal ei kvalifitseeru uute korterite ostuks vajaliku laenu saajate ringi märkimisväärses koguses uusi palgatöötajaid. Lisaks on Eestis nihkes mitmed fundamentaalnäitajad. Keskmine brutopalk oli Tallinnas 2007. aasta esimeses kvartalis 12 000 krooni, kuid korteritega tehtud ostu-müügitehingute ühe ruutmeetri hind oli sellest kaks korda kõrgem ning uute korterite ruutmeetrihinnad ületavad keskmist palka kolmekordselt. Arenenud riikides on kuupalk ja eluaseme ruutmeetri hind umbes võrdsed, kuigi kinnisvara on viimastel aastatel suhteliselt kallimaks muutunud mujalgi. Samuti on ministeeriumi sõnul paigast ära korteri üüri ja ostuhinna suhe – pakkumine üüriturul ei taga kinnisvara praegust hinda ja inflatsiooni arvestades (ja kinnisvara edasist kiiret hinnatõusu mitte arvestades) varale mõistlikku tootlust. Riskistsenaarium: «Kinnisvaraarendajad nimetavad kujunenud olukorda turu rahunemiseks, kuid viimastel kuudel kinnisvara müüa üritanud inimesed teavad, et hinna langetamine seni ootuspäraselt tasemelt isegi 10–20 protsendi võrra ei tarvitse ostuhuvi äratada,» rõhutas ministeerium riskistsenaariumi kirjeldades. «Danske Bank ennustab Baltikumi kinnisvaraturu pikka ja sügavat langust ning kohalik ajakirjandus võimendab võimaliku kinnisvarakrahhi kartusi ja lootusi, mis aitab kaasa ostjate äraootavale positsioonile. Samas müüjad, kes pole sundseisus, ei pea vajalikuks hindu veel märkimisväärselt langetada.» Kokkuvõttes tõdeb ministeerium, et 2007. aasta kevadeks kujunenud hinnatasemel on nõudlus ja pakkumine elamukinnisvaraturul teineteisest eemaldunud ning varitseb oht, et kinnisvaratehingute vähenemine ning edaspidine hinnalangus avaldab märkimisväärset negatiivset mõju kogu majanduse arengule järgmisel paaril aastal. Riskistsenaariumi kohaselt aeglustub (põhistsenaariumiga võrreldes) oluliselt laenuraha juurdevool nii kodumajapidamistele kui kinnisvarasektorisse 2008–2009, kuna nõudlus selle järele väheneb ning pakkumine muutub ebakindla olukorra ning tõusvate intresside tõttu konservatiivsemaks. Kui põhistsenaarium näeb ette kodumajapidamiste eluasemelaenude jäägi kasvu 2008 ja 2009 eelmise paari aastaga võrreldaval tasemel (+26 miljardit krooni), siis seisak kinnisvaraturul vähendab seda kahel järgneval aastal poole võrra. Põhjuseks ostuvõime ja -soovi kadumine senisel hinnatasemel ning meedias võimendatud ootused peatseks hinnalangusest, mis annab ennast siiski oodata. Kuna laenu¬raha osakaal kodumajapidamiste käsutuses olevas rahas on märkimisväärne, annab selline langus tugeva tagasilöögi elanike investeeringutele ja tarbimisele. Nõudluse langus eriti uute korterite järele sunnib korrigeerima kinnisvaraarendajate plaane ning edasi lükkama planeeritud või alustatud arendusprojekte. Väiksemad arendajad sattuvad makseraskustesse, pangad muutuvad ebakindla tulevikuga kinnisvaraarendajate suhtes ettevaatlikumateks ning kokkuvõttes kahanevad investeeringud elamukinnisvara arendusse oluliselt. Kuna 2008. aasta lõpuks on prognoositud ka ärikinnisvara ülepakkumist, siis jääb kinnisvarasektor paariks aastaks madalseisu, kaotades käivet ja kasumeid ning vabastades tööjõudu. Kinnisvarainvesteeringute vähenemise negatiivne mõju jõuab umbes aastase viitajaga ehitussektorisse, mis toob endaga kaasa käibe ja kasumite kahanemise ning mõningase töö¬jõu ülejäägi. Lisaks ehituse ja kinnisvaraga tegelevatele ettevõtetele langevad käibed ka neid valdkondi teenindavates ettevõtetes, eelkõige finantssektoris. Ehitusmaterjalide tööstus suudab siiski osaliselt kodumaise nõudluse languse kompenseerida ekspordiga lähiriikidesse, eelkõige Venemaale, kui sellele ei seata poliitilisi takistusi. Samuti on avalikul sektoril soodne võimalus kasutada vabanevat ehitusressurssi munitsipaalelamufondi ja infrastruktuuriobjektide rajamiseks. Kuna odava ja kättesaadava laenuraha eest tehtud soodsad kinnisvarainvesteeringud on viimastel aastatel olnud majanduskasvu veduriks, siis investeeringute vähenemine neis valdkondades 2008–2009 on ministeeriumi sõnul olulise negatiivse mõjuga kogu majandusele. Toimetas Kaire Uusen, Tarbija24.ee |
