|
Kuigi 2006. aasta puhul eeldati turu jahtumist, siis tegelikkuses see nii ei
läinud. Tõsi, hinnakasv paljudes riikides pidurdus, kuid enamjaolt oli siiski ka
mullu tegemist veel väga kiire hinnatõusuga, eelkõige väiksemates riikides.
Kui Kesk- ja Ida- Euroopa puhul on sel mingi konkreetne selgitus, mis ei ole,
tõsi küll, oluliselt sisukam sellest, mida Eesti puhulgi aina korratakse, siis
näiteks Põhjamaade kiiret hinnatõusu on oluliselt keerukam selgitada. Nii
mõnedki tajuvad selles ohtu ja meenutavad 1990. aastate alguse kinnisvarakriisi,
kuid sinna see ka jääb. Kriis võib tulla või ka mitte tulla. Teine
arengustsenaarium on see, et tegemist on fundamentaalsete muudatustega, st et
eluasemeid ongi hakatud väärtustama erinevalt sellest, mis oli omane näiteks 90.
aastatele.
Tundub, et Eesti kinnisvaraturu kohta esitatakse küll üldiselt negatiivsemaid
prognoose, st enamik Euroopa kohta esitatavatest arvamustest küll ei välista
kriisi, kuid seda peetakse siiski lähiaastate ebatõenäoliseks arenguks.
Globaalsel tasandil on eluasemeturg USA-s ja Euroopas arenenud suhteliselt
erineval moel.
Kui USAs on viimasel ajal toimunud väga kiireid muudatusi ja uusehitus on
kiirelt kahenenud, siis Euroopale ei ole see omane. Selles peitub üks
kinnisvaraturu erisusi. Kinnisvaraturu areng on kõikjal küll tsükliline, kuid
tsüklid ei ole erinevates piirkondades ja turusegmentides kattuvad.
USA kinnisvaraturul toimuv võib Euroopat küll mõjutada, kuid mitte otseselt,
st mõju Euroopa kinnisvaraturule on seotud maailmamajanduse arenguga. Kindlasti
ei saa tõsiselt võtta väidet, et ühe riigi konkreetse linna hinnatõus põhjustab
hinnatõusu kusagil teises riigis. Jah, mõlemas linnas võib olla tegemist
hinnatõusuga, aga taustategijateks ei ole mitte hinnatõus kusagil mujal.
Kui Eesti puhul on põhjust kõneleda laenuturu kasvu pidurdumisest, siis kiire
kasv on olnud omane enamikele Euroopa riikidest. 2005. aasta lõpus ja 2006.
aasta alguses hakkasid intressimäärad tõusma. Riikide kaupa on mõningaid
erinevusi seonduvalt sellega, kas tegemist on fikseeritud või ujuva intressiga.
Heade aegade lõpp võib olla äkiline. N-ö pehme maandumise toetamiseks on
olemas ka terve rida administratiivseid võimalusi, kuid riikide valmisolek
selles osas on väga erinev. Paindlikkust saab lisada näiteks maksusüsteemi ja
üürituru kaudu.
Üüriturg pakub alternatiivi ostmisele, mis on suhteliselt kallis alati ja
kõikjal. Erinevates Euroopa riikides on üürituru osakaal tervikust väga erinev.
Suhteliselt palju üürikortereid on näiteks Prantsusmaal ja Saksamaal, enamikele
Kesk- ja Ida- Euroopa riikidele on aga iseloomulik pigem üürituru tagasihoidlik
osakaal. Kui üürikortereid on vähe, siis inimestel puudub valikuvõimalus ning
eluaseme omandamine on mõnes mõttes pealesunnitud lahendus. Seesugune turg on
haavatavam välistele muutustele.
Kokkuvõtteks võib öelda, et iga ajastu on kordumatu ja see kehtib ka
eluasemeturu kohta. See muudab keerukaks või isegi võimatuks pikaajaliste
prognooside tegemise. Mida enam on eluasemeturg nõudluse ja pakkumise
meelevallas, seda kiiremaid muudatusi võib toimuda. See puudutab nii tõusu kui
langust.
Turu eiramise kogemus on Eestis olemas ja selle mõrusid vilju tuleb maitsta
siiamaani. Ilmselt on olemas ka mingi kuldne kesktee, aga selle leidmine ei ole
kerge. Viimaste aastakümnete areng Euroopas on kahjuks tõestanud pigem
vastupidist. Alates 1970. aastast on enamikes ELi vanades liikmesriikides olnud
1-2 üle 15-protsendilist hinnalangust, kusjuures näiteks Soomes, Šveitsis,
Rootsis, Taanis, Itaalias, Ühendkuningriikides ja Hispaanias on vähemalt üks
hinnalangus olnud vahemikus 30-50 protsenti. See tähendab, et on, millest
õppida.
*Artikkel on valminud Royal Institution of Chartered Surveyors materjali
«European housing review 2007» põhjal. |
