Raul Kalev

Autori nõusolekul avaldab Postimees Online turunduskonsultandi Raul Kalevi artikli kinnisvarabuumi tagamaadest, mis ilmus tänases Ärilehes.

Turuhind on hind, millega müüja on nõus konkreetse kauba loovutama ja millega ostja seda ka tahab. Nii seisab raamatutes. Tegelikus elus on kõik siiski tsipa keerulisem, sest algne turuhinna mõiste kujunes ostja ja müüja vahetust kauplemisest turul.

Mis aga juhtub siis, kui mängu astub vahendajate brigaad? Ideaalseid näiteid ei pea kaugelt otsima - Eesti kinnisvaraturg sobib selleks kui rusikas silmaauku.

Vaid mõned aastad tagasi maksid korterid Tallinna kesklinnas ca 10 000 krooni ruutmeetri eest. Maatükid Otepää külje all maksid maksimaalselt kroon ja Tallinna elamukrundid 300-400 krooni ruutmeetri eest. Huvi oli, kuid leige. Objekte müüdi mitemeid kuid.

Keskmine pealinlane teenis siis ca 7000-8000 krooni ja võis selle raha eest osta hektari maad näiteks Otepääl. Kes ei tahtunud, see mõtles, et küll jõuab. Aga paljud ei jõudnud, sest vaevu jõudis keskmine palk kasvada tuhande krooni võrra, kui üleöö tärkas meeletu nõudlus kõiksugu kinnisvara järele.

Imelik küll, kuidas siis nii äkki, imestasid paljud ka veel siis, kui hinnad olid paari aastaga mitmekordistunud. Veel paar aastat ja enamiku eestlaste unistus saada miljonäriks oligi täitunud. Isegi Narvas ulatusid kahe- kuni kolmetoaliste vanade korterite hinnad juba üle miljoni, olles veel aasta eest maksnud umbes kaks korda vähem, veel aasta varem aga lausa kolmandiku tänasest hinnast.

Kui lihthrahvas kogu protsessist loogikat otsis, sättisid majanduseksperdid ja pankurid lipsud triiki ja pajatasid langenud pangaintressidest, soodsatest laenudest ja kasvanud majandusest. Eripeatükis räägiti Euroopa Liitu minemisest ja sellega kaasnevast tohutust huvist meie kinnisvara vastu.

Hästilõhnastatud isakesed tegid näo, nagu olnuks see kõik tavaline ja loomulik areng, mida nad olid täpselt ette näinud. Targad kinnivaraspetsialisid oskasid võluva kergusega lisada, et selline areng kestab, kuni igal eesti perel on oma uus kaasaegne eluase. Ja paljud uskusidki.

Küünikuna olen alati armastanud vaatada asjade olemuse sügavusse ja teha omi järeldusi. Ma ei pretendeeri siinkohal tõele, kuid majandusharidust saanuna julgeksin ka arutleda teist versiooni pidi. Las mu käsitlus paista pealegi liiga naiivne.

Nimelt on kinnisvara hüppeline hinnatõus tingitud minu hinnagul suures osas vaid mõnest psühholoogilisest nõksust, mille taga oli ja on jätkuvalt pankade ja kinnisvarafirmade kokkumäng ning piisava hulga spekulantide teke. See mis tegelikult juhtus, ei olnud ei eestlaste oluline rikastumine ega ka hüppeline kasv uuele eluasemele. Kuigi ei saa pankade intressilangust alahinnata, ei tohiks seda ka ületähtsustada.

Määravamad on muud tegurid, mida ma nimetaks siiski pigem tarbijaga manipuleeerimiseks. Esiteks: kinnivaratoodete müügi alustamine igakuise tagasimakse summa kaudu, mitte aga kogumaksumuse kaudu. Nii ongi juhtunud, et meie seas on tänini neid, kes maksvad oma maja eest pangale tagasi 5000 krooni veel viis aastat ja neid, kes teevad seda veel 35 aastat. Iseenesest on ju summa sama, eks ole!

Teiseks: vahendajate kontrolli all olevate internetiportaalide loomine, kus igaüks sai vaadata, mis asjad maksavad. Varem polnud tädi Maalil aimugi, palju ta võiks oma hektari eest küsida, kui mõni mees poe juures küsima tuli. Nüüd sai ta aga uurida internetist, kuhu 99 protsendi ulatuses riputasid kuulutusi vahendajad.

Vahendajad teadsid, et küsida võib rohkem, sest linnas on raha paksult ja pangad annavad soodsaid laene. Ja sageli aitasid vahendajad tädisid sellega, et küsisid oma kuulutustes 20 kuni 200 protsenti rohkem kui omanik oli algselt hinnaks arvanud. Kui te tänagi tahate mingit kinnisvara otse omanikult osta, siis sellist kuulutust pole teil enam ammu soliidsetesse portaalidesse võimalik lisada. Te saate valida endale ainult selle hulgast, mida seal pakutakse.

Kolmas tegur, samuti psühholoogiline, oli juba pidevalt kerkinud hindade toime inimestele - äkki tõusevad veel mõnda aega, jõuan õigel ajal paadi peale. Nii tormasid soodsa laenu järele pankadesse ka need, kel sinna muidu asja polnuks. Veelgi kummalisem - sagedased olid juhtumid, kus lausa arulagedate tehingutega välja tuldi - näiteks müüdi oma kolmetoaline korter Mustamäel ühe miljoniga, võeti pangast juurde 500 000 krooni 30 aastaks ja osteti...Tiskresse kahetoaline kümme ruutmeetrit väiksem uus korter 1,5 miljoni eest. Soov elada uues majas ning pankade-arendajate jutumull, et hinnad lõpmatuseni vaid kasvavad, innustasid inimesi lausa eneseületusteks.

Neljandaks hinnatõusu mõjutajaks on minu arvates pankade surve anda võimalikult palju laenusid. Kuigi seda üritatakse varjata, saavad juba pikka aega laene ka ilma kindla sissutulekuta inimesed, kellel pole ette näitada isegi kolme kuu ametlikku palka. Olen seda korduvalt pealt näinud, ei valeta.

Neid inimesi vahendavad pankadele arendajad ja maaklerid, ja üldjuhul sellised inimesed ei kauple ka hinnas, vaid ostavad mis hinnaga neile asi vormistatakse. Veelgi enam, asjaolu, et Rootsi omanike surve all pangad ei nõua enam ammu (mitteametlikult) ei 10-protsendilist ega veelvähem 25-protsendilist omafinantseeringut, on juba tükk aega aidanud kinnivarahindasid vaid kunstlikult kergitada.

Süsteem on imelihtne: mees tuleb panka ja soovib osta uut kahe miljoni kroonist korterit uues majas, aga 10-protsendilist ehk 200 000 kroonist omafinatseeriguks tal pole. Pank pakub, et lepime kokku, sa saad meilt kaks miljonit krooni laenu, aga lepingusse kirjutame, et tehing oli 2,2 miljonit, millest esimesed 200 000 on juba ära makstud. Iga mees on mõistagi nõus.

Ainult et kuu aja pärast võtavad järgmised vahendajad kätte statistika ja konstanteerivad, et näe, taas on tehinguid tehtud 10 protsenti kõrgemal tasemel. Ning tõstavad hindu. Ja siis tuleb juba järgmine meestekolonn panka ning tõdeb, et 2,2 miljonit maksva korteri eest omafinatseeringut välja käia pole. Pank pakub, et kirjutame lepingusse 2 420 000 krooni müügihinnaks, jne.

Kui see ei ole manipulatsioon, vaid näiteks turuhinna normaalne kujunemine, siis olen ma vist omal ajal ülikoolis lausvalet õppinud. Mitte kellelegi pole saladus, et samal ajal kui ehitusmeeste palgad kerkisid ca kaks korda, suurenesid lausa astronooomiliselt arendajate kasumid.

Hinnad tõusid samale tasmele Helsingi eeslinnadega, kusjuures samuti Eesti ehitusbrigaadidega tööd rabav põhjanaabri arendaja teenis vaid 10-15 protsenti kasumit, meie omad aga sageli 50-60 protsenti. Ja muudkui räägiti naiivselt naeratavatele reporteritele, et see on õige hind, kasv jätkub veel aastaid.

Peagi mõistsid ehitajad ja arendajad, et turunõudlus on niivõrd suur, et pakkuda võib millist saasta iganes. Nii asendusid rõdud nn prantsuse rõdudega, naturaalparketid algul laminaadi ja hiljem juba linoleomiga. Ja vaata imet, hinnad ainult tõusid. Kuni turul nõudlus äkki otsa lõppes. Kes süüdistas selles intresside vaikset tõstmist, kes inimeste ostujõu otsalõppemist. Ohu märgid ja seisev turg kainestasid esimest korda kliente.

Vahendajad aga veel ei väsi. Neil on uus evangeelium - kiire kasv on asendumas aeglasema kasvuga. Miks ma ei usu, et üleilmne kinnisvarasse investeerimise buum näiteks Eestit mõjutas? Sest me oleme provints ja meile mõjuvad vaid vähesed makromajanduslikud ilmingud, ning kui, siis nihkega. Ja kui ka hinnatõusu taga olid passivsed välismaised rahapaigutajad, siis seda enam on nende huvi siin raha hoida vaid teatud hetkeni, mitte aga Maarjamaale elama kolida.

Aga kuidas ma küll ei usu, et just pankade intressimäärade oluline alandamine oli laenubuumi põhjustajaks? Sest üsna peagi tekkis igasugu laenukontoreid, kes pakkusid kodulaenu ilma palgatõendita 20-30-protsendilise intressiga, ja huvi oli peaaegu sama suur kui kõrval pangas 4,5-protsendilisele laenule.

Ja miks ma ei usu, et kinnisvarahinnad jätkavad kasvamist? Sest kohvi pealt vaadates on kolmandik turul ostetud korteritest hangitud edasimüügi huvist ehk spekulatiivselt ja ligi teine kolmandik on ostetud viimaseid sente kokkuvaletades. Just need korteid on juba tulnud ja tulevad peagi veel müüki ning kes küll selliste kehva kvaliteediga korduvmüügis karpide eest tahaks maksta rohkem kui uute eest? Ja kes hakkaks ehitama uusi, kui müügis on tuhandeid aastavanuseid kortereid?

Muide, on veel üks huvitav suhe, mida tasub jälgida, see on üürihinna ja müügihinna suhe. Kui veel seitse aastat tagasi oli inimesel valik, kas üürida kesklinnas korterit hinnaga 5000 krooni kuus või osta endale samaväärne 600 000 krooniga, siis täna saab sama korterit üürida 7500 krooniga ja osta 2,2 miljoniga.

Arvutus näitab, et veel mõne aasta eest tasus korteri ostmine ennast üürimise hinna suhtes ära kümne aastaga, tänapäeval aga 35-40 aastaga. Üürihinnad on tõusnud protsentides, müügihinnad aga kordades. Miks? Sest vahendjad määrasid turu arengu omale kasulikus suunas.

Rahunege, ma olin selles artiklis teadlikult subjektiivne ja ehk isegi faktidega manipuleeriv. Aga vist mitte nii ebaobjektiivne kui need teised. Olen kindel, et Eesti kinnisvarahinnad ei peegelda turuhindu, vaid üksnes seda, et seniajani on vahendaja olnud kuningas. Näis siis kauaks veel.