|
Kuigi seadus ei tee vahet, kas üürilepingu pooled on füüsilised või
juriidilised isikud, on äriruumide üürilepingute puhul enamasti tegemist
ettevõtete vaheliste lepingutega ning nende puhul eeldatakse lepingu poolte
võrdsemat positsiooni oma huvide kaitsmisel, seega on seadus jätnud pooltele
lepingutingimuste kokku leppimisel vabamad käed.
Võlaõigusseaduse kohaselt on tühised aga eluruumi üürilepingute sellised
tingimused, millega lepingupoolte õiguste, kohustuste või vastutuse osas
kaldutakse seadusega sätestatust eluruumi üürniku kahjuks kõrvale. Näiteks on
lubamatu tähtajalise eluruumi üürilepingu tingimus, millega antakse
üürileandjale õigus leping ennetähtaegselt üles öelda.
Äriruumide kasutusele võtmine võib nõuda mõningate ümberehituste teostamist
üürniku poolt ning seega võivad pooled lepingus fikseerida, kas lepingu lõppedes
üürileandja hüvitab üürnikule tehtud kulutused. Hüvitis võib seisneda ka näiteks
mõnevõrra väiksema üüritasu küsimises teatud perioodi jooksul. Eluruumi
üürilepingu lõppedes võib üürnik nõuda hüvitist tema poolt üüripinnale
üürileandja loal tehtud parenduste eest, kui need on üüripinna väärtust
oluliselt tõstnud. Teatades sellisest soovist kirjalikult kuu aega ette võib
üürnik nimetatud hüvitise nõude tasaarvestada tasumisele kuuluva üüritasuga.
Eluruumi üürilepingu jätkamise võib lepingus siduda ainult selliste üürniku
kohustustega, mis on otseselt seotud üüritud elamispindade kasutamisega, näiteks
ruumide hooldamise ja vajadusel remondiga.
Äriruumide üürilepingus võivad pooled kokku leppida lisaks üüripinna
remondile üürniku kohustuses remontida kogu hoone, kus üüripind asub, aga ka
muudes üürniku kohustustes üürileandja või kellegi kolmanda isiku ees. Näiteks
võib lepingus kokku leppida üürniku ettevõtte poolt üürileandjale soodushinnaga
teenuste pakkumises või toodete müügis, mille võrra väheneb üürniku üüri
tasumise kohustus.
Nii äriruumide kui eluruumide üürnik omab õigust nõuda üürilepingu kohta
märke kandmist kinnistusraamatusse, mis tagab et üüripinna omaniku vahetumisel
ei ole uuel omanikul omaniku vahetumise tõttu õigust lepingut üles öelda.
Üürilepingu üleandmist võib tagada ka leppetrahvi tasumise kohustuse panemisega
üürileandjale.
Leppetrahvide osas tuleb eluruumide üürilepingute puhul vältida sagedasti
esinevat eksimust ja arvestada sellega, et erinevalt äriruumide üürnikest
eluruumi üürnikule leppetrahvi maksmise kohustuse panemine ei ole lubatud. Küll
ei ole välistatud üürileandja õigus küsida üürisumma tasumisega viivitamise eest
viivist.
Üüri tõstmine on samuti erinevalt reguleeritud antud lepingute osas. Nii
tähtajatute äri- kui eluruumide üürilepingute puhul on üüri tõstmine lubatud
ning kui selline kokkulepe sisaldub lepingus, siis ka tähtajaliste äripindade
üürilepingute puhul. Üüritasu perioodilises tõstmises tähtajaliste eluruumide
üürilepingu puhul seevastu võib kokku leppida ainult juhul, kui leping on
vähemalt 3-aastase tähtajaga, kui üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas, ja
kui on selgelt fikseeritud üüri tõstmise ulatus või uue üüri arvestamise alus.
Viimane võib olla näiteks üüri tõstmise fikseeritud protsent või viide
tarbijahinnaindeksi muutumisele võrreldes möödunud aastaga. |
