Korteriühistu on lahendanud probleemi näiteks nii, et otsustas olemasolevat
parklat laiendada külgneva haljasala arvelt. Kuid et parkimiskohti otsustati
mitte anda neile korteriomanikele, kellel juba oli samas piirkonnas garaa˛, siis
kadus neil huvi parkimisala laiendamise vastu ja nad avaldasid protesti.
| | | | VIIMASED KOMMENTAARID | TORISEJA
Said aru küll mida ma öelda tahtsin.Olgu sul hea meel garanteeritud.
Jorr
Auto, mis seisab rohkem kui 24 tundi järjest ühe kohapeal, siis võiks omanik selle mujale parkida.Po...
|
|
Mida teha? Kas parkla rajamise või laiendamise küsimused on üldse
korteriühistu üldkoosoleku otsustada? Ehk on selleks vajalik hoopis kõigi
korteriomanike kokkulepe või häälteenamus?
Selgituseks tuleb öelda, et korteriomand koosneb reaalosast (korterist) ja
murdarvuna väljendatavast mõttelisest osast ehk kaasomandist, mis kuulub kõigile
korteriomanikele ühiselt. Kaasomandiks on maatükk ning ehitise osad ja seadmed,
mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.
Reaalosa (korteri) üle on korteriomanikul täielik õiguslik võim.
Korteriomanik võib korteriomandi reaalosa ehk korterit kasutada oma äranägemise
järgi, kuid siiski selle otstarbe kohaselt ning samal ajal silmas pidades, et
see kasutus ei läheks vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud
huvidega.
Teisiti on aga ühises kasutuses oleva kaasomandi puhul – seda kasutatakse
kaasomanike kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsusel. Kaasomanikel on sageli
kaasomandi kasutamise suhtes väga erinevad huvid ja eesmärgid.
Seepärast kujuneb kaasomand sageli vaidluste koldeks, kus konfliktid on
kerged tulema. Põhjused võivad olla nii isiklikku kui mitteisiklikku laadi,
alates majandusliku tõhususe argumentidest ja lõpetades sellega, et lihtsalt
teise kaasomaniku inimlik loomus hakkab vastu. Kindlaimaks mooduseks olukorda
lahendada oleks kaasomandi lõpetamine, mida omanikul on üldjuhul võimalus igal
ajal nõuda.
Mõnevõrra komplitseeritum on asi juhul, kui tegemist on korteriomanditeks
jagatud elamuga. Nii on korteriomandi käsutamisel teatud piirangud – näiteks ei
ole korteriomanikul õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist
reaalosana. Seega jääb korteriomanikest kaasomanikel üle vaid ilmutada arukust
kompromisside suunas liikumisel.
Kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole
sätestatud teisiti. Kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises
asjas omaniku õigused, kuid arvestades sealjuures teiste kaasomanike õigusi.
Sellest tulenevalt ei või kaasomanik(ud) meelevaldselt ära võtta teiselt
kaasomanikult õigust parkida. Sest see looks olukorra, kus ei arvestataks teise
kaasomaniku seadusest tulenevaid õigusi.
Kokkuleppe mittesaavutamisel võib kaasomandi kasutusõiguse küll kindlaks
määrata kaasomanike enamuse otsusel, kuid seejuures tuleb arvestada kõigi
kaasomanike huvidega. Lähtuvalt hea usu põhimõttest tuleb ka hoiduda teiste
kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada
niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Samuti on
kaasomanikul õigus kas või kohtu korras nõuda seda, et kaasomandis oleva asja
valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele.
Kuid millises korras määrata kindlaks korteriomanikele ühiselt kuuluva
maatüki kasutuskord parkimiseks. Kas see peaks toimuma üldkoosoleku otsusega,
s.o kaasomanike kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsusel? Või hoopis juhatuse
otsusega või lihtsalt teadaande avaldamisega või mingil muul moel? Vastus sõltub
sellest, kas tahetakse muuta kaasomandis oleva asja majanduslikku eesmärki
olulisel määral või mitte.
Esimesel juhul tuleb kõne alla üksnes kõigi kaasomanike kokkulepe, see
tähendab, et kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet võib oluliselt muuta
ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Korteriomanike häälteenamusega võib aga
otsustada selliseid kaasomandi kasutamise küsimusi, mis jäävad tavapärase
valitsemise piiresse ehk siis neid, millega kaasomandis oleva asja majanduslikku
otstarvet ei muudeta või kui muudetakse, siis mitte oluliselt.
Seega juhul, kui kaasomandis on seni näiteks üksnes haljasalana kasutatav
maatükk, on selle majandusliku otstarbe oluliseks muutmiseks, näiteks tervikuna
parklaks asfalteerimiseks, vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Kui aga
soovitakse pelgalt olemasoleva parkla ja haljasala suurusi (omavahelist
proportsioone) muuta, peaks olema võimalik asja otsustada korteriomanike
üldkoosolekul häälteenamusega. Seda juhul, kui muudatused pole olulised.
Üldkoosolekul on igal korteriomanikul üks hääl, sõltumata talle kuuluvate
korteriomandite arvust (välja arvatud siis, kui üks korteriomand kuulub mitmele
isikule, sest siis teostavad nad hääleõigust ühiselt). Kas konkreetsel juhul on
tegemist majandusliku otstarbe olulise muutmisega või mitte, tuleks vaidlustele
otsida lahendust kohtupraktikast.
Sarnase kohtupraktika puudumisel tuleks selle kujundamisele kaasa aidata
vaidluste kohtusse viimise teel, mitte aga kaasomanike tüllikiskumise kaudu -
või veelgi hullem, omavoli kasutades. Korteriomanike häälteenamusel tehtud
otsuse kehtetuks tunnistamist saab nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu
jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga, millest ei
saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda.
> Loe edasi |
