Praeguseid liikumisi kinnisvaraturul on skeptikud illustreerinud epiteetidega
nagu «kinnisvaramulli lõhkemine». Siiski võib kinnitada, et tänased arengud on
pigem protsessi loogiline jätk ning ühe etapi lõpp ja teise algus. Lõpptarbijal
on kõigest sellest ainult võita, sest vahepealne pöörane periood jõudis paljude
gastrolööride tegevuse tulemusena paljudesse kinnisvarasektori vastu umbusku
süstida.
| | | | VIIMASED KOMMENTAARID | 1Pankrot Kinnisvaras
Siia jutu jätkuks siis ka 1Partner Kinnisvara enda stiilinäide sellest, kuidas "professionaalne äri"...
|
|
Veel hiljaaegu oli kinnisvaraarenduse klassikaline skeem järgmine: osteti
krunt, telliti ehitus ning saadi kasum. Sellesse skeemi oli sisse kodeeritud
kolm kasumit. Nii võisid korralikult teenida ka väiksed arendajad. Üks osa
kinnisvaraärisse sukeldunutest ei pruukinudki midagi erilist korda saata, aga
teenisid see-eest korralikult. Kinnisvaraäri oli äkitselt nagu imeveski, kus
lisaväärtus tekkis mitte midagi tehes.
Täna võivad kõik need «kinnisvaragurud» rinna ette lüüa ja uhkelt teatada:
tegime kasumit. Ent mille arvelt? Kinnisvaraspetsialiste tegi juba siis
murelikuks, et kasumimarginaal teeniti kinnisvarahindade kasvust, mitte oma töö
professionaalsusest.
Võib tekkida loogiline küsimus, miks hakkasid kõik tegelema kinnisvaraga,
mitte näiteks kommiäriga. Arvan, et oluline on oskusteabe olemasolu ja inimeste
sisemine tunnetus selles suhtes. Kommiäri ajamist peavad enesele jõukohaseks
ilmselt vähesed.
Seevastu tekkis ühel hetkel paljudel eksitav tunne, et kinnisvaraäri
ajamiseks teadmisi piisab. Samas on üsnagi selge, et tavainimesel pole piisavalt
teadmisi ja kogemusi ka kinnisvaraäri edukaks ajamiseks. Seda polnud isegi
mitmetel kinnisvarafirmadel, mida tekkis järsku nagu seeni pärast vihma.
Kinnisvaraärisse sisenenute hoogu toitsid lahkelt ka sidusvaldkonnad nagu
ehitusettevõtjad, ehitusmaterjalide tootjad ja pangad, kes kõik nägid selles
võimalust kiiret ja korralikku kasumit teenida.
Ainult et kompetentsi defitsiidis tehti turul mitmeid valesid otsused ehk
eeskätt liigkalleid oste, kusjuures asjatundmatusega paistsid silma mitte ainult
väiksed, vaid kohati ka suured arendajad. Üksikud, kes julgesid peatse languse
eest hoiatada, jäidki hüüdjateks häälteks kõrbes. Ent mida kiirem on tõus, seda
kiirem on ka langus. Praegu räägime 2006. aastast kui kinnisvarabuumi aastast,
aga just eelmisel aastal hakkas turg ilmutama esimesi märke rahunemisest.
Tänaseks oleme juba märkamatult jõudnud korrastumise faasi, mille iseloomulikeks
joonteks on, nii paradoksaalne kui see ka ei tundu, mitmekülgsus ja
spetsialiseerumine.
Kompleksne lähenemine iseloomustab täna just suuri tegijaid. Ühelt poolt on
kinnisvarafirmad laiendanud jõuliselt oma tegevust. Tavapärase maaklerteenusele
on lisandunud ehitus, kinnisvarainvesteeringute juhtimine jne. Teisalt on mitmed
ehitusettevõtted hakanud tegelema kinnisvaraärile iseloomulike tegevustega.
Uutesse tegevusvaldkondadesse siirdumine on aja märk ja tingitud eelkõige
turuolukorrast.
Ajal, mil ehitusturg tööjõust üsna tühjaks voolanud ning ehitushinnad lakke
löönud, tuleb kinnisvarafirmadel nuputada, kuidas hindu mõistlikkuse piires
hoida ja selle juures veel ka kasumit teenida. Sama mõlgub küllap meeles ka
ehitusfirmadel. Pealegi – suurus loeb. Suuremad tegijad saavad näiteks kaubelda
ehitusmaterjalidelt allahindlusi. Kui saada materjali hinnast juba 20 protsenti
alla, võimaldab see täiendavat kasumit teenida, kuigi kliendi või lõpptarbija
jaoks ei pruugi see müügihinnas kajastuda.
Suurtel tegijatel on ka allhankijad projektist projekti samad, seegi on
võimaldanud kulusid all hoida. Kindel aga, et suured suudavad kogu protsessi
efektiivsemalt läbi viia, sest võtmetegevused on neil kaetud. Ka suudavad nad
garanteerida projekti toimimise algusest lõpuni. Läbipaistvus ja põhjalikkus on
täna väga olulised eeldused, et projekt üldse käivituks. Suhtumist
kinnisvaraturul toimuvasse peegeldavad hästi muudatused pankade ja kohalike
omavalitsuste käitumises.
Täna ei finantseeri pangad enam ärilaene, kui kinnisvaraprojekt pole
piisavalt konkreetne. Kindlasti on vajalik detailplaneeringu olemasolu ehk väga
selge visioon sündivast objektist. Ka soovivad pangad, et laenusaaja
omafinantseering oleks üle poole. Samas on vaikselt tõusnud ka intressid – alla
6 protsendi enam naljalt ärilaene ei pakuta. Pankade laenuotsused on varasemast
põhjalikumad.
Kui veel hiljaaegu võis saada vastuse nädalaga, siis nüüd võib võtta kogu
protsess nädalaid, kusjuures laenusoovija peab olema valmis vastama vägagi
detailsetele päringutele. Professionaalsemaks on muutunud ka kohalikud
omavalitsused, eriti just detailplaneeringute kehtestamisel. Enam näiteks ei
väljastata ehitusluba, kui objekti või piirkonna kommunikatsioonid pole välja
ehitatud.
Vähe sellest, ka aljud vallad sõlmivad kinnisvaraarendajatega vaid
notariaalseid lepinguid. Leppetrahvid on piisavalt suured ning arendajatel pole
võimalik lubatust kõrvale hiilida. Suvaline arendaja enam «põldu täis ei löö».
Edaspidi saab olema üsnagi keeruline ehitada üles tõeliselt rentaabel projekt.
Ennustan, et sellega saavad hakkama vaid suured tegijad. Keerulisemate
projektide arendus võib jääda toppama, mõnigi projekt kahjumisse minna. Kahjumis
projekti aga ei pruugi tahta ka suured tegijad ning see võib hindu mingis mõttes
langetada.
> Loe edasi |
